Quelle incidence sur le marché immobilier de la remontée des taux de crédit ?

Les transactions immobilières ont battues des records en cette année 2016, mais les spécialistes s’interrogent sur l’impact de la baisse des taux d’intérêt sur ce redémarrage.

UN BILAN DE FIN D’ANNÉE POSITIF

Des synthèses qui vont dans le même sens

Qu’il s’agisse des notaires, de la FNAIM ou encore des professionnels du marché immobilier, tous s’accordent à dire que l’année 2016 a été exceptionnelle en termes de nombre de transactions immobilières. Les chiffres avoisinant les 840.000 ventes au minimum. Cependant, même si la fin de l’année concentre habituellement le maximum d’opérations, les établissements bancaires souhaitant regrouper leurs opérations avant le terme de l’exercice, il reste que ce dynamisme du marché est surtout attribué aux taux d’intérêt très avantageux.

Des bilans politiques qui s’accordent

Cette fin d’année est aussi l’occasion de dresser le bilan de la vie politique de cette période. En dehors du Président Hollande qui a décidé de ne pas se représenter, d’Emmanuelle Cosse qui, après avoir été ministre du logement aux côtés d’Emmanuel Valls a poursuivi son parcours avec Bernard Cazeneuve ou encore de Sylvia Pinel, portée candidate à la magistrature suprême, tout ce qui ressort de cette analyse politique, tend vers les sujets des taux d’intérêt immobiliers. Des taux qui n’ont cessé de chuter au cours de ces quatre dernières années pour atteindre des planchers jamais constatés, puisqu’ils sont à ce jour en dessous des 1%. Et tous s’accordent à dire que le prêt à taux zéro amélioré ou les mesures en faveur de la défiscalisation au profit des investisseurs dans l’immobilier neuf, ont joué un rôle essentiel.

UNE AUGMENTATION PRÉVUE POUR L’AVENIR

Vers un resserrement du marché de l’ancien

Les observateurs se questionnent sur le rôle joué par ces taux d’intérêt attractifs dans la reprise du marché. Une question qui semble n’avoir que peu d’intérêt si ce n’est que les taux annoncent une remontée ce qui laisse à supposer que le marché va se resserrer. Un constat confirmé par une probable hausse des prix. Par suite, beaucoup se demandent comment l’immobilier ancien continuerait à être aussi dynamique en 2017 qu’en 2016.

Des premiers signaux plus modérés

Cependant il semble que les prévisions associant les taux bas à une vitalité du marché, ne soient pas aussi certaines qu’il est prétendu par quelques spécialistes. A l’appui de cette réserve, une question se pose sur la raison pour laquelle le marché n’aurait pas repris plus tôt, alors que les taux ont débuté leur chute vers 2014 et que le marché n’a commencé à y être sensible que vers la moitié de l’année 2016 ? De plus il était annoncé une hausse rapide de ces taux ce qui aurait pu accélérer une reprise. Cet état de choses est intriguant mais surtout rassurant car il permet de ne s’attendre à une hausse que limitée allant de 0,5 points à 1 point au maximum sur deux ans et par conséquent une reprise qui ne sera que modérément freinée.

Les prix monteront mais raisonnablement

Si la chute des taux a favorisé la reprise du marché, la baisse des prix a permis aux ménages modestes d’accéder à la propriété. Or prévoir une remontée des prix, est une prédiction plutôt pessimiste, cependant il est raisonnable de se demander pour quelle raison ses prix augmenteraient. Une réponse peut résider dans la logique que les propriétaires devant une demande croissante, revoient leurs prétentions à la hausse. Cependant s’oppose à ce raisonnement, la solvabilité des ménages qui a atteint son plus haut niveau, de fait si les prix des logements devaient grimper, le marché perdrait de son dynamisme avec une diminution de l’ordre de 10 ou 15% par rapport au nombre de transactions actuelles. Par conséquent, imaginer que les vendeurs vont revoir leurs prix à la hausse est un raisonnement qui ne peut résister que sur le court terme.

UNE RÉALITE PLUS OPTIMISTE

Programmer une hausse des prix n’est pas réaliste

Une hausse des taux permettra aux vendeurs de s’apercevoir que s’ils exigent des prix plus élevés, le marché perdra de sa vigueur. Les ménages se voyant doublement pénalisés en leur capacité d’endettement ainsi diminuée tout comme en leur pouvoir d’achat alors en berne. Par conséquent, prédire une hausse des prix de l’immobilier représente quelque chose de choquant, les acheteurs potentiels étant en droit, de toutes manières, de refuser cette situation. Par suite, des prix trop élevés engendreraient des ventes en baisse et donc un marché immobilier lourdement pénalisé.

L’avis des professionnels forge la réalité

Le discours des professionnels influence le marché même si cela reste inconscient, tous les acteurs du marché agissent en fonction des prévisions de ces observateurs, il est donc risqué d’annoncer une hausse qui n’a pourtant rien de sûre. Il se fait que nombre de spécialistes de l’immobilier ne parviennent qu’avec difficulté à anticiper les ralentissements et dans l’esprit du grand public, un marché immobilier en augmentation est synonyme de bonne santé.

Rester prudent dans les pronostics

Bien que les niveaux annoncés soient quelque peu variables, il est cependant à envisager une hausse des prix dans les zones dites tendues oscillant entre 4% et 6% selon que ces prévisions soient annoncées par les notaires ou la fédération nationale de l’immobilier. Mais il serait dangereux d’annoncer une véritable montée des prix, ces experts ne mesurant pas l’impact de leurs discours sur la fluctuation des prix.

Article rédigé par l'équipe Styl'Immo